农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

占用宅基地协议怎么写？

占用宅基地协议在书写的时候必须要注明占用方、宅基的合法使用者的姓名等的基本信息，由于占用后，宅基地的合法使用者的权益是会受到影响的，故此占用协议之中，还需要写明占用方需要支付的补偿金的数额。

一、占用宅基地协议怎么写?

占用宅基地协议

甲方：

乙方：

甲方就位于 房屋宅基地使用du权为进一步明确管理、使用权属，甲方自愿将 平方米 房屋宅基地使用权分给乙方使用，现甲方双方在平等、自愿、协商的基础上，一致达成如下协议：

1、房屋宅基地坐落、四至界限

2、房屋宅基地总面积 平方米。现甲方有 平方米，乙方有 平方米。

3、甲方双方权利、义务(即明确房屋宅基的的分割前的产权问题，分割后的管理、使用权属问题)

4、违约责任

5、本协议自双方当事人签字之日起生效，此协议一式三份，甲乙双方各执一份，村小组备存一份。

甲方(签字) 乙方(签字)

二、宅基地被占用的补偿规定

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

3、现行的《土地管理法》第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积 被拆迁房屋重置成新价。

宅基地若是被政府征收，或者是被单位占用，宅基地使用者的权益无疑是会受到影响的，故此对于占用、征收土地一方来说，在落实占用、征收作业之前，是需要先制定适合目前情况的补偿标准的。

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根据《物权法》和《土地管理法》，宅基地使用权被赋予了福利和保障的功能，其流转是被严格禁止的。然而，根据《继承法》，建造在宅基地之上的农村房屋是可以由继承人依法继承的。对农村宅基地使用权的继承，立法没有明确规定，学术界也缺乏统一定论。
宅基地使用权继承问题分为四种情形:
(1)与被继承人共同生活的同一集体经济组织成员对被继承人宅基地使用权的继承;
(2)不与被继承人共同生活但符合宅基地申请条件的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承;
(3)不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人宅基地使用权的继承;
(4)非本集体组织成员对于身为本集体组织成员的被继承人的宅基地使用权的继承。
第一种情形的观点较为一致，宅基地使用权属于家庭成员所共同共有的一项权利，继承人的共有权不因被继承人的死亡而消灭。
第二种情形，学者之间的争议也不大，一般都认可继承人的继承权，但根据法律规定的“ 一户一宅 ”原则，不得再另行申请宅基地。
第三种情形，即不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的本集体组织成员的继承问题，这种情况面临的最大障碍就是《土地管理法》第62条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据该规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，不得超量多占。同时，有学者认为，宅基地使用权具有取得上的无偿性，若允许本集体内不符合宅基地申请条件的人继承，其所占有宅基地将会无端扩大，损害集体其他成员的利益，有违公平原则，取得是无偿，但土地是有限资源，正是基于这种对抗性应该对宅基地使用权的取得有所限制。但是也有支持者认为，房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，如果否认宅基地使用权的继承，势必分离了房屋所有权和宅基地使用权，导致房屋所有权全部权能的行使便无法实现，从而也就损害了房屋继承人的权益，造成资源的浪费。
第四种情形，即非本集体组织成员的宅基地使用权继承问题面临的阻碍和争议最大，国内学者大致有三种不同的观点。第一种观点为“否认继承说”，与上述案例的判决意见持相同观点，认为宅基地使用权具有一定的人身依附性，其取得需要主体符合特定的身份，即本集体经济组织成员。因此，非本集体经济组织成员无权继承宅基地使用权;第二种观点被称为“可以继承说”，理由同上述第三种情形中的支持者观点;第三种观点为“有限继承说”，此种观点认为宅基地使用权不能继承，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承，不过由于宅基地使用权无法继承的原因，被继承之房屋所有权有存在期限，即在不能对房屋作任何修葺的前提下，房屋之自然存续时间。
综合上面所说的，一般在继承某一处房产或者是遗产的时候必须自己要拥有所有权才能让自己的儿女来进行继承，这样也才算是合法的行为，我们在继承的时候也会按照法律的规定来进行，这样的继承才能得到法律的认可，从而保护我们的合法权益。

真正推进宅基地制度改革，需要充分领会中央改革精神，根据不同的村庄类型采取分类推进措施，而不能一刀切。

▲资料图。

文 | 陈明

近日，河南新乡延津县某镇推出措施，将对“一户一宅”超标准占用部分按阶梯收费，并特别强调对大于300平方米以上的宅基地，不鼓励执行有偿使用政策，建议村集体经济组织或村民委员会组织收回。

其公告一经曝出，就引发社会广泛关注。

将超占通过缴费合法化，不利于未来土地利用优化

宅基地是保障居民居住权益的土地资源，确保宅基地资源的公平性，事关亿万农民的切身利益，兹事体大。

毋庸置疑，发生在河南新乡某镇的这起宅基地改革新政对准的是宅基地使用过程中的滥用、乱用、闲置宅基地等行为，当地这种保障宅基地资源合理使用的初衷是好的，但是，具体到相关措施上，尚有值得商榷的地方。

首先，有业内人士将这项政策概括为“超占罚收”，看似有道理，但其实简单对超占采取收费措施，等于将超占通过缴费合法化，不利于未来土地利用优化。

实际上，即便同是一户多宅，形成原因不同，一刀切收费也不符合实际。历史原因形成的多占超占，其中很多不乏当地基层政府的默许，在这种情况下，出台一个政策溯及既往，值得商榷。

又如，“对大于300平方米以上的宅基地，不鼓励执行有偿使用政策，建议村集体经济组织或村民委员会组织收回”，在多年未审批宅基地的语境下，有些农村家庭几代人住在一起，这种情况下超过300平方米直接收回，容易引发新的社会矛盾。

此前，一些省份就围绕宅基地管理出台过类似的规定。实际情况是，很多政策还没有来得及实施，或者根本就无法落地，但一公布就已经引起强烈反响。

农民的住房和宅基地关系国计民生、联系千家万户，政策松紧上稍有变动，就会引起公众的高度关注。

也因如此，鉴于宅基地制度改革的复杂性，各地在操作中宜先摸清家底、循序渐进，避免政策冒进。

宅基地制度存在某些偏差

近年来，不少地方的宅基地改革呈现出几重矛盾性事实。

这些年在基层调研，经常听到农民反映孩子成年分户之后不能获批新的宅基地。与此同时我们的城镇化率已经达到60%，与2000年相比，农村人口减少了2~3亿，但以宅基地为主的农村建设用地反而增加了3000~4000万亩。农村人口减少过程中，农村宅基地不减反增，意味着存在普遍的“法外占地”行为。

▲资料图。

一边是新的成年分户家庭申请不到宅基地，一边是大量的宅基地闲置浪费，还有一边是普遍存在的宅基地超占多占行为。这一组矛盾的存在，说明宅基地制度落实中已经出现了某些偏差。

或许正是由于这种压力的倒逼，今年以来各地纷纷出台了新的政策，重新启动了宅基地申请和农房翻建的审批工作。新乡涉事乡镇的阶梯收费、一户一宅等规定，也是新政策框架的一部分。

从目前的情况看，各地虽然出台了不少的文件，但基本是在管理方面“单兵突进”，宅基地制度“改革”有蜕化为单纯加强宅基地“管理”的风险。

真正推进宅基地制度改革，需要充分领会中央改革精神，根据不同的村庄类型采取分类推进措施。

城中村和城郊村，要逐步引入城市土地和住房管理体制，在符合规划和用途管制的前提下，允许这些地区的农房进入城市住房市场，实现同等入市、同权同价。

深圳、东莞等城市有相当大规模的农民自建房，这部分房屋早已经进入城市建成区。在此情形下，再单纯一禁了之，恐怕不是解决问题的办法。

典型农区村庄，短期可能还要继续“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度，但必须严控增量，尽量在村庄范围内对存量进行调整。

生态脆弱区村庄，则需要结合生态移民搬迁、易地扶贫搬迁等工作，通过城乡空间布局的调整来满足农民的居住需求。

逐步形成有节律的市场调节机制

我们在农村土地“三项改革”试点地区的调查得到一个启示：政府如果划定一个标准，把改革中触及的灰色地带交给村庄内部协商解决，通常会有比较好的效果。

比如，一些地区允许进城市落户的村民与一户多宅的村民之间开展宅基地“资格权”的交易，这就把宅基地有偿退出与有偿使用结合起来了，取得了不错的效果。

作为这项措施的补充，村庄又进一步规定，对于那些有偿退出了宅基地的村民，如果将来有需要，可以给予一次“反悔”的机会，以原来价格重新申请宅基地。

给产权交易附加“反悔权”，看似不符合一般意义上现代产权的规则，但却符合中国乡村和中国农民的实际。其实，根据我们连续多年的观察，这个村庄“反悔权”并没有真正启用过，但以此给改革润滑的目的已经达到了。

总之，宅基地制度改革的方向是要逐步探索有节律的市场化机制，在“三权分置”框架下，逐步形成有偿退出、有偿使用、有偿转让的市场闭环，实现存量范围内宅基地利用的结构化调整。

回到河南新乡此次举措，像宅基地这种公有私用的产权形式，更是容易引发公正性问题。对于历史原因形成的超占多占宅基地，一刀切地采取收费的方式进行处理，未必是最优方案，正当性也未必经得起拷问。因此，对于随之而来的问题，当地还需拿出足够的智慧应对解决。